Affitti brevi: Giorgetti ribalta il modello Toscana

Nel 2025 il mercato degli affitti brevi in Italia ha raggiunto una dimensione che non consente più letture semplificate né approcci ideologici.
Secondo lo studio Fiaip – Fimaa – Anama, ripreso da Il Sole 24 Ore, nei primi otto mesi dell’anno le prenotazioni generate dalle locazioni di durata inferiore ai 30 giorni hanno superato 8 miliardi di euro.

Proiettando il dato su base annua, il comparto si colloca intorno ai 12 miliardi di euro, confermandosi come una componente strutturale dell’economia turistica nazionale.

Il dato che emerge dalla Legge di Bilancio 2026

Alla luce di questi numeri, la stima contenuta nella Legge di Bilancio 2026 merita una riflessione attenta.

Dal 2026 lo Stato prevede un incremento di gettito pari a circa 13 milioni di euro annui derivante dalla revisione del regime fiscale sugli affitti brevi.

Rapportando questa cifra al valore complessivo del mercato, il risultato è evidente: siamo ampiamente sotto lo 0,2% del volume economico generato dal settore.

Da un punto di vista economico, non è l’aliquota a fare notizia, ma l’impatto effettivo sul sistema.

Cosa cambia davvero sul piano fiscale

La riforma riguarda le locazioni brevi fino a 30 giorni, prevalentemente intermediate da piattaforme digitali.

Le principali novità:

• cedolare secca al 21% confermata sul primo immobile;

• aliquota al 26% applicata dal secondo immobile;

• presunzione di attività imprenditoriale e obbligo di partita IVA dal terzo immobile, con soglia ridotta da cinque a tre.

Il testo recepisce il compromesso parlamentare del 26 novembre 2025, che ha preservato l’impianto agevolato sul primo immobile.

Perché il gettito stimato è così contenuto

L’aumento di gettito non deriva da una nuova imposizione generalizzata, ma nasce invece da un meccanismo di riclassificazione fiscale. Giorgetti ribalta il modello Toscana.

Chi supera determinate soglie:

• esce dal regime della cedolare secca;

• rientra nell’Irpef ordinaria.

Questo passaggio coinvolge una quota limitata di contribuenti, spiegando perché, nonostante le dimensioni del mercato, l’effetto sulle entrate resti marginale.

Struttura del mercato: un dato spesso ignorato

Il comparto degli affitti brevi presenta una struttura estremamente frammentata:

• circa 500.000 abitazioni pubblicizzate online;

• oltre il 96% gestite da privati, non da operatori professionali.

In un mercato di questo tipo, interventi fiscali mirati sulle fasce più alte non possono generare effetti significativi sul gettito complessivo.

Lettura economica finale

Negli ultimi mesi si è diffusa l’idea che una maggiore regolazione degli affitti brevi avrebbe prodotto un “tesoretto” fiscale.

I numeri ufficiali raccontano una realtà diversa.

L’intervento del 2026 ha una funzione prevalentemente regolatoria:

• definisce confini tra attività occasionale e imprenditoriale;

• introduce criteri di maggiore coerenza fiscale;

• chiarisce il perimetro normativo.

Non è una manovra orientata a fare cassa.
È un segnale di policy, non una riforma strutturale del prelievo.

Au revoir.