Martedì 15 settembre, il Consiglio comunale di Napoli ha approvato una variante urbanistica che, per la prima volta in Italia, fissa un tetto numerico alla trasformazione di immobili residenziali in alloggi turistici all’interno di un intero edificio. Nel centro storico, almeno il 70% della superficie abitativa di ciascuno stabile dovrà restare destinato alla residenza ordinaria; soltanto il 30% potrà essere convertito, tramite cambio di destinazione d’uso in categoria catastale A/2, a uso ricettivo extralberghiero. Nelle ultime ore la misura ha raccolto reazioni ampie e in gran parte favorevoli da parte del mondo alberghiero organizzato, un consenso che segnala da solo quanto si sia spostato, in pochi giorni, il baricentro del dibattito italiano.
È la notizia che definisce la giornata di oggi, 17 settembre 2026. Non una decisione europea, non una sentenza, ma la prima applicazione concreta, a livello di un grande Comune italiano, di un principio che la Corte Costituzionale aveva già avallato: un ente locale può usare le proprie competenze urbanistiche, non solo quelle turistiche, per governare la proliferazione delle locazioni brevi in ambito residenziale.
Arriva a un giorno di distanza dal tavolo convocato ieri, 16 settembre, dal ministro del Turismo Gianmarco Mazzi, che ha riunito le associazioni di categoria per discutere la proposta di regolamento europeo *Affordable Housing Act*, presentata da Bruxelles il 9 settembre. Mazzi l’ha definita una minaccia per il ceto medio italiano. Il contrasto tra le due giornate è istruttivo: mentre il governo nazionale si irrigidisce sulla difesa della proprietà privata di fronte all’iniziativa europea, un grande Comune sceglie di intervenire in autonomia, senza attendere Bruxelles, con uno strumento già nella disponibilità degli enti locali italiani.
La domanda economica di fondo resta la stessa: l’Italia sta correggendo distorsioni di mercato del settore turistico immobiliare, o sta progressivamente rendendo meno conveniente un segmento ormai strutturale dell’economia turistica nazionale? La giornata di oggi non risolve la domanda, ma le aggiunge un caso concreto e misurabile, che nelle prossime settimane diventerà probabilmente un punto di riferimento per altre città italiane.
Va distinto con cura ciò che è accaduto tra il 15 e il 17 settembre da ciò che resta, per ora, proposta o dichiarazione politica.
Ma facciamo un passo indietro. Il provvedimento, approvato il 15 settembre, introduce per la prima volta in Italia un limite quantitativo alla conversione ad uso turistico degli immobili residenziali nel centro storico partenopeo: massimo 30% della superficie per edificio, con obbligo di cambio di categoria catastale da abitativa ad A/2 per inserire un’unità tra gli affitti brevi. Non è un divieto retroattivo sulle attività già in essere; condiziona le nuove attivazioni alla situazione già esistente in ciascuno stabile. Il regolamento attuativo, che dovrà definire i criteri tecnici di verifica del limite, non è ancora stato pubblicato. È dunque corretto parlare di norma approvata ma non ancora pienamente efficace sul piano operativo.
Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, ha parlato di “ottimo segnale”, definendo la misura attesa da tempo dall’ospitalità professionale, pur segnalando la necessità di criteri di verifica precisi per evitare contenziosi. Federturismo invece, ha espresso una posizione più articolata: ha guardato con favore all’iniziativa di Napoli, ma ha invitato a evitare contrapposizioni ideologiche, ricordando che le locazioni brevi restano una componente ormai strutturale dell’offerta turistica, soprattutto dove la copertura alberghiera è scarsa o stagionale. Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, ha spostato l’attenzione sul lato dell’offerta: non basta ridurre gli affitti brevi, ha detto, bisogna rendere più conveniente e più sicuro affittare a lungo termine. È un argomento che sposta la discussione dal lato della domanda turistica a quello, spesso trascurato, delle garanzie per chi affitta a canone tradizionale.
Diverse testate hanno pubblicato oggi analisi sul carico burocratico che i Comuni italiani dovrebbero affrontare se la proposta di “Affordable Housing Act” venisse approvata a livello europeo. Non solo la produzione di documentazione, ma la complessità di dimostrare, con dati verificabili, la sussistenza delle condizioni di “stress abitativo” richieste dal regolamento. È un tema di prospettiva, legato a una norma ancora in fase di negoziato, non un problema amministrativo già in atto.
Il regolamento europeo resta una proposta, non una norma vigente. Non ci sono stati nuovi pronunciamenti della Corte Costituzionale, né modifiche alla fiscalità nazionale delle locazioni brevi, che resta quella già in vigore dal 1° gennaio 2026. Il tavolo convocato ieri da Mazzi ha prodotto una presa di posizione politica del governo, non un atto normativo.
Per chi possiede un appartamento nel centro storico di Napoli e vorrebbe destinarlo agli affitti brevi, la variante approvata introduce ora un vincolo legato alla situazione dell’intero edificio in cui l’immobile si trova. Se lo stabile ha già raggiunto la soglia del 30% di superficie a uso turistico, la nuova attivazione non sarà possibile senza un cambio di destinazione d’uso regolarmente autorizzato, con relativo passaggio in categoria catastale A/2. È un meccanismo diverso da quelli fin qui adottati in Italia, che tipicamente limitavano le nuove autorizzazioni per zona (come a Firenze), perché ragiona per edificio e non per area geografica, e chiama in causa direttamente la classificazione catastale dell’immobile.
Per chi opera già nel settore a Napoli, il provvedimento non è retroattivo: le attività in corso restano regolari. Il vero impatto riguarda la crescita futura del comparto, in un momento in cui la città si prepara ad accogliere nel 2027 la trentottesima edizione della Louis Vuitton America’s Cup, evento che porterà una visibilità internazionale senza precedenti e una domanda ricettiva aggiuntiva.
Per gli altri Comuni italiani, il precedente napoletano offre un modello tecnico giuridico già collaudato in sede di Consiglio comunale, alternativo o complementare a quello fiorentino basato sul blocco delle nuove autorizzazioni in area Unesco. È probabile che altre amministrazioni comunali, soprattutto nelle città d’arte con centri storici densi, guardino a questo impianto come riferimento operativo, indipendentemente da come evolverà il negoziato europeo sull’Affordable Housing Act.
Affitti brevi in Italia: il quadro fiscale nel 2026
Il quadro fiscale delle locazioni brevi in Italia, al 17 settembre 2026, resta quello consolidato nelle scorse settimane e non ha registrato variazioni nella giornata odierna. Si può riassumere in quattro elementi, tutti pienamente operativi.
Primo: la cedolare secca, resta, l’imposta sostitutiva di riferimento, con aliquota del 21% sul primo immobile locato e del 26% dal secondo in poi; un’articolazione introdotta nel 2024 e confermata dalla Legge di Bilancio per il 2026.
Secondo: la soglia che fa scattare la presunzione di attività d’impresa, con conseguente obbligo di partita iva e perdita della cedolare secca sugli immobili eccedenti, è scesa da quattro a due appartamenti a partire dal periodo d’imposta 2026 (legge 199/2025, che modifica la legge 178/2020). È il cambiamento fiscale più rilevante degli ultimi due anni per i piccoli investitori con portafogli medi. Chi possedeva tre o quattro appartamenti in locazione breve e restava nel regime privatistico, oggi non può più farlo.
Terzo: il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o breve, è diventato quest’anno anche un dato dichiarativo. Va indicato nei righi RB24 e RB25 del Modello Redditi PF 2026 e nel rigo B12 del quadro B del Modello 730/2026. Le sanzioni per gli annunci privi di CIN vanno da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare, con possibile esclusione dalle piattaforme in caso di recidiva. In Campania, ad esempio, il CIN si affianca, senza sostituirlo, al codice identificativo regionale CUSR, presupposto necessario per ottenere il CIN nazionale attraverso il portale regionale Sinfonia Turismo Smart.
Quarto: la direttiva europea sulla cooperazione amministrativa in materia fiscale, nota come DAC7, obbliga le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) a comunicare ogni anno all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio, i dati identificativi e reddituali di ogni host, chiudendo di fatto lo spazio per la locazione informale priva di tracciabilità fiscale.
Il punto economico da sottolineare è che questi quattro elementi, sommati alla nuova variante urbanistica napoletana, delineano una traiettoria coerente. Negli ultimi ventiquattro mesi lo Stato italiano non ha vietato gli affitti brevi, ma ne ha progressivamente ristretto il perimetro di convenienza fiscale. Ora i Comuni iniziano ad aggiungere un secondo livello di restrizione, di natura urbanistica anziché fiscale, che agisce sulla possibilità stessa di destinare un immobile a quell’uso.
Il rapporto tra affitti brevi e mercato residenziale resta al centro del dibattito, ma il caso di Firenze, richiamato proprio in queste ore nel confronto con Napoli, introduce un elemento di cautela analitica che merita attenzione.
Secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2026 le compravendite di abitazioni a Firenze sono diminuite di oltre l’8% rispetto allo stesso periodo del 2025, un calo che diverse analisi mettono in relazione con le restrizioni già in vigore nel centro storico Unesco fiorentino (blocco delle nuove autorizzazioni, permessi quinquennali, superficie minima di 28 metri quadrati). Il dato va letto con equilibrio: la contrazione delle compravendite non equivale automaticamente a un miglioramento dell’accessibilità abitativa per i residenti, e potrebbe riflettere tanto un effetto di raffreddamento della domanda speculativa quanto un’incertezza normativa più generale, capace di scoraggiare anche gli acquirenti orientati alla residenza stabile. È esattamente il tipo di effetto collaterale che gli osservatori di settore, comprese le stesse associazioni alberghiere, indicano oggi come da monitorare nei prossimi trimestri.
A Napoli, il fenomeno che la variante urbanistica intende governare ha, ad oggi, una dimensione quantitativa più contenuta rispetto a Firenze o Venezia. Secondo i dati Aigab diffusi a settembre 2026, sono 4.540 le abitazioni promosse online per affitti brevi, a fronte di circa 440.000 immobili complessivi nella città: una quota nell’ordine dell’1% del patrimonio abitativo cittadino, per quanto concentrata in modo molto più marcato nel centro storico. Il dato aiuta a inquadrare la portata reale dell’intervento: non un problema diffuso su tutta la città, ma una pressione concentrata in un’area geograficamente circoscritta e ad alto valore simbolico e turistico.
In Puglia, la fotografia più recente disponibile (Osservatorio Immobiliare.it Insights) mostra un mercato a due velocità: i prezzi di vendita restano sostanzialmente stabili a livello regionale (1.437 euro al metro quadro in media), mentre i canoni di locazione sono cresciuti del 7,3% su base annua. A Bari il costo di locazione ha toccato i 13 euro al metro quadro (+7,2% annuo), mentre il Centro Studi Ance segnala che nel capoluogo pugliese i canoni erodono il 33,9% del reddito delle famiglie a basso reddito.
Affitti brevi nelle città italiane: Napoli, Firenze, Milano, Venezia e Bari
Non esiste un unico “mercato italiano degli affitti brevi”: esistono mercati locali profondamente diversi, per intensità del fenomeno, per densità abitativa preesistente e, sempre più, per lo strumento regolatorio scelto da ciascuna amministrazione.
Napoli è, dopo la giornata di ieri, il caso italiano più aggiornato e per certi versi più originale sul piano tecnico giuridico. Il provvedimento arriva in un contesto di crescita turistica molto rapida (la città ha registrato circa 3,9 milioni di presenze nelle strutture ricettive ufficiali nel 2024, secondo l’ultimo dato disponibile l’Istat) e alla vigilia di un evento di portata internazionale come l’America’s Cup 2027, che gli operatori indicano come possibile ulteriore fattore di pressione sulla domanda ricettiva.
Firenze resta il caso italiano più citato nel dibattito europeo, con circa 16.000 unità censite come affitti brevi e restrizioni in vigore da anni nell’area Unesco del centro storico. Il calo superiore all’8% delle compravendite residenziali nel secondo trimestre 2026 rappresenta, ad oggi, l’effetto più misurabile, anche se non univocamente interpretabile, di una politica locale di contenimento.
Milano presenta, secondo le bozze del criterio europeo prezzo-reddito, il rapporto più elevato d’Italia, seguita da Firenze, Roma, Bologna e Napoli. Palermo risulterebbe invece più distante dalla soglia critica.
Venezia resta tra le città indicate come più coinvolte da un futuro regolamento europeo, insieme a Roma.
Bari e la costa pugliese rappresentano un caso a sé. Nel solo centro storico del capoluogo si contano quasi 20 alloggi Airbnb ogni 100 abitazioni, con una tariffa giornaliera media superiore ai 100 euro. La Regione Puglia ha approvato in giunta un disegno di legge che, se convertito in norma definitiva, consentirebbe ai sindaci di limitare nuove autorizzazioni nelle aree già ad alta densità turistica: un impianto che, alla luce del precedente napoletano, potrebbe ora ispirarsi anche al modello del limite per edificio, oltre che a quello per zona.
Il punto strutturale resta quello già fissato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 186 del 2025: la destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica “non può essere considerata elemento essenziale del diritto di proprietà”, il che legittima Regioni e Comuni a fissare zone, criteri e limiti per ragioni di governo del territorio.
Il confronto internazionale mostra filosofie regolatorie profondamente diverse, distribuite lungo uno spettro che va dalla sostanziale liberalizzazione al divieto programmato.
Barcellona rappresenta il caso limite. Il Comune ha annunciato nel 2024 che non rinnoverà alcuna delle 10.101 licenze turistiche attualmente attive, revocandole entro novembre 2028, con il consenso, secondo il Barometro di Barcellona 2026, del 75% dei residenti.
New York ha scelto la strada delle regole molto stringenti ma non del divieto assoluto. La Local Law 18, in vigore dal settembre 2023, ha richiesto la registrazione obbligatoria degli host e ha vietato di fatto gli affitti brevi in interi appartamenti senza la presenza del proprietario. L’effetto sugli annunci è stato drastico, un crollo attorno al 90% delle inserzioni attive.
Amsterdam applica dal 2019 un tetto di 30 notti l’anno per le locazioni brevi. Parigi limita a 90 giorni l’anno la locazione della residenza principale. Lisbona ha vietato nuove strutture di alloggio turistico in otto aree centrali della città, mentre Madrid ha bloccato dall’agosto 2025 il rilascio di nuove licenze nei quartieri centrali.
Affitti brevi: Airbnb, Booking e gli obblighi delle piattaforme
Airbnb, Booking.com e gli altri grandi operatori restano, in questa fase, in una posizione difensiva ma non uniforme, e la giornata odierna non ha portato dichiarazioni dirette delle piattaforme sul caso di Napoli. Resta valido quanto già consolidato nelle settimane precedenti: Airbnb ha più volte sostenuto che il problema di fondo non sono gli affitti brevi in sé, ma la scarsità strutturale di abitazioni, chiedendo che le nuove regole non colpiscano indiscriminatamente chi affitta occasionalmente la propria abitazione principale.
Sul piano degli obblighi già operativi, le piattaforme sono tenute, dal 20 maggio 2026, a verificare il codice di registrazione (in Italia, il CIN) prima di pubblicare un annuncio e a trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche i dati sull’attività degli alloggi, in base al Regolamento Ue 2024/1028: un provvedimento distinto e già più maturo, sul piano dell’attuazione, rispetto all’*Affordable Housing Act*. A questo si somma l’obbligo DAC7 di comunicazione fiscale annuale all’Agenzia delle Entrate.
Affitti brevi in Italia e in Europa: cosa dicono i dati
I numeri già citati precedentemente, quelli su Napoli, Firenze e la Puglia, restano il cuore quantitativo di questa analisi. Vale la pena qui allargare lo sguardo a due piani che finora sono rimasti sullo sfondo: quello europeo, che spiega perché Bruxelles si sia mossa proprio ora, e quello del disagio abitativo nazionale, che dà la misura della posta in gioco al di là del singolo provvedimento comunale.
Sul piano europeo, la Commissione stima che le notti trascorse nel 2025 in alloggi di breve durata prenotati tramite piattaforme online, nei ventisette Stati membri, siano state 951,6 milioni, con una crescita del fenomeno del 93% tra il 2018 e il 2024. È il dato che la Commissione stessa cita a sostegno dell’*Affordable Housing Act*, e va quindi trattato come argomentazione istituzionale di parte, per quanto basata su rilevazioni statistiche: mostra la scala del fenomeno che il regolamento vuole disciplinare, non dimostra da solo un nesso causale con i prezzi delle case.
Sul piano nazionale, l’Istat ha diffuso il 15 settembre 2026 i dati sui flussi turistici del secondo trimestre: quasi 47 milioni di arrivi (-0,8% sull’anno) e quasi 148 milioni di presenze (+3,9%) negli esercizi ricettivi italiani, con una componente straniera al 61,6% del totale. Il dato che più interessa questa analisi è la velocità relativa di crescita: le presenze nel comparto extralberghiero, che include gli alloggi privati destinati alla locazione turistica breve, sono aumentate del 5,6%, più del doppio rispetto al +2,4% registrato dagli alberghi tradizionali. È lo stesso comparto che, nel primo trimestre dell’anno, era cresciuto del 14,7% contro il 3,9% degli alberghi: un divario che si è ridotto ma non si è chiuso.
Sul fronte del disagio abitativo, sempre l’Istat ha censito a gennaio 2026 oltre 10.000 persone senza dimora nelle quattordici principali città metropolitane italiane, con Roma al primo posto (2.621 persone), seguita da Milano (1.641), Torino (1.036) e Napoli (1.029). È un indicatore di fragilità abitativa complessiva, non una misura diretta dell’impatto degli affitti brevi, ma fotografa il contesto sociale in cui la discussione normativa, a Napoli come a Bruxelles, si sta svolgendo.
Affitti brevi e mercato immobiliare: il punto economico
Al di là della cronaca di queste due giornate, la struttura economica del settore sta cambiando lungo tre direttrici che si rinforzano a vicenda, e il caso napoletano ne offre un’illustrazione particolarmente nitida.
La prima è la ridistribuzione del rischio normativo, che ora si articola su tre livelli anziché due: quello fiscale nazionale (soglie di imprenditorialità, cedolare secca), quello urbanistico comunale (come dimostra Napoli, con un vincolo che dipende dalla composizione dell’edificio in cui si trova l’immobile, non solo dalla sua ubicazione geografica) e, potenzialmente in futuro, quello europeo. Per un proprietario, questo significa che la convenienza di un investimento in affitti brevi dipende sempre più da variabili micro-locali.
La seconda direttrice è la concentrazione del mercato. L’innalzamento delle soglie fiscali, gli adempimenti dichiarativi crescenti e, ora, vincoli urbanistici più articolati producono economie di scala e di competenza normativa che favoriscono i gestori professionali, capaci di monitorare la situazione catastale e amministrativa di ogni edificio in cui operano, rispetto al piccolo proprietario con un solo immobile.
La terza direttrice, che il caso di Napoli illustra forse meglio di ogni altro sviluppo delle ultime settimane, è lo spostamento del baricentro regolatorio dalla materia turistico fiscale a quella urbanistico abitativa. Il Comune di Napoli non ha agito attraverso un regolamento turistico né attraverso una norma fiscale, ma attraverso uno strumento di pianificazione urbanistica, una variante al piano regolatore, utilizzando esattamente il tipo di competenza che la Corte Costituzionale, con la sentenza 186/2025, ha riconosciuto legittima per gli enti locali. È un segnale che il fronte più attivo della regolazione italiana degli affitti brevi, nei prossimi mesi, potrebbe essere non tanto quello fiscale nazionale, già consolidato, quanto quello urbanistico comunale, indipendentemente dall’esito del negoziato europeo sull’*Affordable Housing Act*.
Chi guadagna da questa transizione, nel breve periodo? I gestori professionali strutturati e, in una certa misura, il settore alberghiero organizzato, che ha accolto con favore esplicito l’iniziativa napoletana. Chi rischia di perdere? Il piccolo proprietario che possiede un solo immobile in uno stabile dove la soglia del 30% è già stata superata da altri, e che si vede negata una possibilità che i vicini di casa hanno già sfruttato. È un’asimmetria che, come segnalano le stesse associazioni di categoria, rischia di generare un contenzioso applicativo rilevante nei prossimi mesi.
Affitti brevi in Italia: cosa può succedere nei prossimi 12-24 mesi
Sul piano europeo, lo scenario più probabile resta quello di un negoziato lungo tra Parlamento e Consiglio, con un testo finale verosimilmente più attenuato rispetto alla proposta iniziale della Commissione, alla luce delle resistenze già manifestate dal governo italiano.
Sul piano comunale italiano, lo scenario condizionato più interessante aperto dalla giornata di ieri riguarda proprio la diffusione del modello napoletano. Se il regolamento attuativo della variante partenopea si dimostrerà applicabile senza generare un contenzioso eccessivo, è ragionevole attendersi che altre città d’arte italiane, Roma, Venezia, ma anche capoluoghi di provincia con centri storici densi come Bari, valutino l’adozione di strumenti analoghi, basati sul rapporto tra superficie residenziale e superficie turistica per edificio, in aggiunta o in alternativa al blocco delle nuove autorizzazioni per zona.
Un fattore di incertezza da monitorare nei prossimi mesi sarà l’effetto della variante napoletana sul mercato immobiliare cittadino. Se si ripeterà, come a Firenze, un raffreddamento delle compravendite residenziali nel centro storico, il dibattito pubblico dovrà misurarsi con una domanda scomoda: quel raffreddamento è un successo della politica abitativa, perché riduce la pressione speculativa, o un effetto collaterale indesiderato, perché toglie liquidità al mercato e incertezza a chi vuole vendere?
Sul piano pugliese, resta aperto l’iter del disegno di legge regionale approvato in giunta, che potrebbe concludersi nei prossimi mesi con l’attribuzione ai sindaci di poteri di limitazione delle nuove autorizzazioni nelle aree ad alta densità turistica. Il precedente Napoli, rende ora questo percorso tecnicamente più ricco di opzioni, potendo ispirarsi tanto al modello fiorentino, il blocco per zona, quanto a quello partenopeo, il limite per edificio.
Tornando alla domanda che ha aperto questa analisi: l’Italia sta correggendo distorsioni di mercato o sta rendendo strutturalmente meno conveniente un segmento ormai maturo dell’economia turistica nazionale?
Le due giornate appena trascorse offrono, più che una risposta, un contrasto istruttivo. Il 16 settembre il governo nazionale ha scelto di irrigidirsi contro un’iniziativa europea ancora allo stato di proposta, in nome della difesa della piccola proprietà immobiliare. Il giorno successivo, un grande Comune italiano ha scelto invece di intervenire concretamente, con uno strumento già nella propria disponibilità, la pianificazione urbanistica, raccogliendo il plauso di una parte significativa del settore alberghiero organizzato: proprio quel settore che compete con gli affitti brevi per la stessa domanda turistica.
La domanda che vale la pena lasciare al lettore, allora, non è ideologica ma economica. Se il livello più efficace di regolazione degli affitti brevi in Italia si sta rivelando quello comunale e urbanistico, più che quello fiscale nazionale o quello, ancora ipotetico, europeo, quanto conta davvero, per il futuro del settore, l’esito del negoziato di Bruxelles rispetto a quello che ogni singolo Comune può già decidere, da solo, sul proprio territorio?
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